153 mots expliqués comme à quelqu’un qui n’a jamais rempli une déclaration : tous les sigles que vous croiserez sur ce site, le vocabulaire propre à l’immobilier et à la finance, et quelques mots d’apparence banale qui ne veulent pas dire ce qu’on croit.
Vous ne trouverez ici aucun barème, aucun seuil, aucun taux. Un chiffre écrit dans un glossaire est faux dès la loi de finances suivante, et personne ne s’en aperçoit. Chaque définition renvoie donc à la calculatrice ou au simulateur qui, eux, appliquent le droit en vigueur à la date que vous choisissez.
Rangés par sigle, puisque c’est par lui qu’on arrive : chaque ligne mène à la définition complète, plus bas.
N est l’année dont on parle, N-1 l’année d’avant : une façon d’écrire les règles sans les dater.
Un texte fiscal dit « le plafond de l’année N-1 » plutôt que « le plafond de 2025 », parce que la règle doit valoir tous les ans. Sur ce site, chaque calculateur applique le droit en vigueur à la date que vous choisissez : c’est ce qui transforme ces N en années réelles.
Déplacer son argent d’un support vers un autre à l’intérieur d’une même enveloppe.
Vendre un fonds pour en acheter un autre dans son assurance-vie ou son PEA, c’est un arbitrage — et l’intérêt de ces enveloppes est précisément que l’opération ne déclenche pas d’impôt tant que l’argent reste dedans. Sortir l’argent, en revanche, n’est pas un arbitrage mais un rachat ou un retrait, et là le fisc regarde.
Voir aussi : Rachat, Plan d’épargne en actions, Assurance-vie
Le brut, c’est avant que quoi que ce soit ait été retiré ; le net, c’est ce qui vous reste vraiment.
Le mot ne veut rien dire seul : il faut toujours demander « net de quoi ». Un loyer « brut » de 800 € devient net de charges après la copropriété et la taxe foncière, puis net d’impôt après le fisc — et c’est seulement ce dernier chiffre qui arrive sur votre compte. La règle qui sauve : quand deux placements affichent des rendements différents, vérifiez d’abord qu’ils sont mesurés au même endroit de la chaîne.
Voir aussi : Rendement, Cash-flow, Charges récupérables
La somme d’argent elle-même, avant qu’elle ne rapporte ou ne coûte quoi que ce soit.
Deux emplois, le même mot. Quand vous épargnez, le capital est ce que vous avez versé ; les intérêts sont ce qu’il produit en plus. Quand vous empruntez, le capital est la somme prêtée ; les intérêts sont le loyer que la banque vous facture dessus. Rembourser « du capital » fait donc baisser votre dette, alors que payer des intérêts ne la fait pas bouger d’un centime.
Voir aussi : Intérêt, Capital restant dû, Amortissement (d’un prêt)
Ne pas tout miser au même endroit, pour qu’un seul accident ne fasse pas tout tomber.
Elle ne supprime pas le risque, elle en supprime une partie : celle qui tient à un bien, une entreprise ou une ville en particulier. Le risque général — une crise qui fait tout baisser en même temps — reste. Diversifier n’augmente pas le rendement attendu ; ça réduit l’amplitude des mauvaises surprises.
Voir aussi : Risque (et volatilité)
Utiliser l’argent de la banque pour acheter plus gros que ce que votre épargne permettrait.
Avec 50 000 € d’apport et 200 000 € empruntés, vous encaissez la hausse (ou la baisse) sur 250 000 € de bien alors que vous n’avez engagé que 50 000 €. Le levier multiplie donc le gain… et la perte, exactement dans les mêmes proportions. Il n’est favorable que tant que le bien rapporte plus que le crédit ne coûte.
La hausse générale des prix, qui fait que le même billet achète un peu moins chaque année.
Un placement à 2 % dans une année à 3 % d’inflation vous a appauvri : vous avez plus d’euros, mais ils achètent moins. C’est la différence entre le rendement nominal (les euros) et le rendement réel (le pouvoir d’achat). L’inflation joue en revanche en faveur de l’emprunteur, dont la mensualité reste fixe pendant que les revenus et les prix montent autour d’elle.
Le prix de l’argent dans le temps : ce qu’on vous verse pour attendre, ou ce que vous payez pour ne pas attendre.
C’est le même mécanisme vu des deux côtés. Vous laissez 1 000 € à la banque, elle vous verse un intérêt pour en disposer un an. Vous empruntez 1 000 €, vous lui versez un intérêt pour en disposer tout de suite. Un taux d’intérêt est toujours annuel sauf mention contraire, même quand il est payé tous les mois.
Voir aussi : Capital, Taux, Intérêts composés
Les intérêts déjà gagnés rapportent à leur tour, si bien que la somme grossit de plus en plus vite.
Année 1, 1 000 € à 5 % rapportent 50 €. Année 2, les 5 % ne portent plus sur 1 000 € mais sur 1 050 € : ils rapportent 52,50 €. L’écart paraît dérisoire, et il l’est — pendant dix ans. C’est sur vingt ou trente ans que la courbe décolle, et c’est pour cette seule raison que commencer tôt compte davantage que verser beaucoup. Le même mécanisme joue contre vous sur un crédit non remboursé.
Voir aussi : Capital, Capitalisation, Inflation
La facilité à transformer un placement en argent disponible, vite et sans brader.
Un livret est liquide : l’argent arrive le jour même. Un appartement ne l’est pas : compter plusieurs mois, des frais, et un acheteur à trouver. Ce n’est pas un défaut en soi — l’illiquidité se paie souvent par un rendement supérieur — mais c’est ce qui détermine quelle part de votre épargne doit rester ailleurs, pour les imprévus.
Voir aussi : Risque (et volatilité)
Tout ce que vous possédez, moins tout ce que vous devez.
C’est une soustraction, et c’est ce qui la rend utile : une maison de 400 000 € financée par 350 000 € de crédit restant ne pèse que 50 000 € de patrimoine. On parle de patrimoine « brut » pour le total des biens seuls, et de patrimoine « net » après déduction des dettes.
Voir aussi : Brut et net, Impôt sur la fortune immobilière
Un plafond est un maximum qu’on ne dépasse pas ; un seuil est une limite dont le franchissement change les règles.
La nuance a des conséquences très concrètes. Dépasser un plafond ne coûte rien de plus : l’avantage est simplement écrêté à son maximum. Franchir un seuil, en revanche, peut vous faire basculer dans un autre régime pour la totalité du montant, pas seulement pour l’euro en trop. C’est pour ça qu’un seuil se surveille et qu’un plafond se remplit.
Voir aussi : Abattement, Niche fiscale
Le gain réalisé en revendant un bien ou un placement plus cher qu’il ne vous a coûté.
Tant que vous n’avez pas vendu, la plus-value est « latente » : elle existe sur le papier et le fisc l’ignore. C’est la vente qui la rend réelle, et imposable. L’inverse — revendre moins cher — est une moins-value.
Au prorata du temps écoulé : on ne compte que la fraction de l’année réellement concernée.
Un bien vendu le 30 juin ne supporte pas la taxe foncière deux fois : elle est répartie entre vendeur et acheteur au prorata des jours. Même logique pour un loyer commencé en cours de mois, ou pour un rendement annuel appliqué à un placement détenu quatre mois.
Ce que rapporte un placement en un an, exprimé en pourcentage de ce qu’il vous a coûté.
Un bien acheté 200 000 € qui encaisse 8 000 € de loyers annuels rend 4 % brut. Le mot « brut » est ici essentiel : retirez les charges, la taxe foncière, la vacance, puis l’impôt, et le rendement réel est souvent la moitié du chiffre affiché dans l’annonce. Comparez toujours deux rendements calculés de la même manière.
Aussi appelé : volatilité
La possibilité que le résultat ne soit pas celui annoncé, en moins bien comme en mieux.
La volatilité en est la mesure courante : elle dit à quel point la valeur bouge d’un jour à l’autre. Une volatilité forte n’est pas une perte, c’est une incertitude ; elle ne devient une perte que si vous vendez au mauvais moment. C’est pourquoi la vraie question n’est pas « ce placement est-il risqué ? » mais « puis-je attendre assez longtemps pour ne pas être forcé de vendre en bas ? ».
Voir aussi : Liquidité, Diversification
Un pourcentage, donc une proportion, jamais un montant.
« 3 % » ne veut rien dire sans savoir 3 % de quoi, et sur quelle durée. Les deux pièges courants : confondre un taux annuel et un taux mensuel (3 % par mois, ce n’est pas 36 % par an mais bien davantage, à cause des intérêts composés), et confondre des points et des pourcents. Passer de 2 % à 3 %, c’est +1 point, mais c’est aussi +50 % de coût.
Voir aussi : Intérêt, Taux nominal, Taux annuel effectif global, Tranche marginale d’imposition
Une part du montant qu’on retire d’office avant de calculer l’impôt.
Il peut être forfaitaire (un pourcentage censé représenter vos frais, sans justificatif à fournir) ou personnel (une somme attachée à un lien de parenté, à un âge, à une durée de détention). Un abattement forfaitaire est un choix : il est intéressant tant que vos frais réels sont inférieurs, et il cesse de l’être au-delà : c’est exactement l’arbitrage entre micro et réel.
Aussi appelé : base taxable, base imposable
Le montant sur lequel le taux d’impôt vient s’appliquer.
C’est la première moitié de tout calcul fiscal, et souvent la plus disputée : deux personnes au même taux peuvent payer du simple au double si leur assiette diffère. Réduire l’assiette (par un abattement, une déduction, un déficit) est en général plus puissant que d’espérer un taux plus bas, parce que ça agit avant lui.
Voir aussi : Abattement, Déduction, réduction, crédit d’impôt, Taux
Un impôt calculé par tranches successives, chaque tranche ayant son propre taux, de plus en plus élevé.
Le malentendu le plus répandu de toute la fiscalité française : passer dans la tranche supérieure ne fait PAS grimper l’impôt sur la totalité du revenu. Seule la part du revenu qui dépasse le seuil de la tranche est taxée au taux supérieur ; tout ce qui est en dessous continue d’être taxé comme avant. Gagner 100 € de plus ne peut donc jamais vous faire perdre de l’argent.
Aussi appelé : BOI
La doctrine de l’administration fiscale : comment le fisc lit et applique la loi, publié en ligne.
Les références en « BOI-… » renvoient à ce bulletin. Ce n’est pas la loi, mais l’administration s’y engage : un contribuable qui a suivi le BOFiP ne peut pas se le voir reprocher, même si l’interprétation est ensuite jugée trop généreuse.
Voir aussi : Code général des impôts
Le recueil de la loi fiscale française : c’est lui qu’on cite quand on écrit « art. 150 U ».
Sur ce site, chaque calculateur affiche les articles et la version de la loi qu’il a effectivement appliqués, à la date que vous avez choisie. C’est ce qui permet de vérifier un résultat plutôt que de le croire.
Voir aussi : Bulletin officiel des finances publiques, Loi de finances
Le contrat de travail sans date de fin, la référence des banques pour juger de la stabilité d’un revenu.
Il n’a aucun effet fiscal, mais un effet bancaire considérable : hors CDI confirmé, un prêteur retient souvent une moyenne de plusieurs années de revenus plutôt que le dernier en date.
La plus petite composante des prélèvements sociaux, créée pour rembourser la dette de la Sécurité sociale.
Voir aussi : Prélèvements sociaux, Contribution sociale généralisée
La principale composante des prélèvements sociaux, assise sur presque tous les revenus.
Particularité utile à connaître : une fraction de la CSG payée sur les revenus du patrimoine est déductible de votre revenu imposable de l’année suivante, ce qui atténue légèrement la double couche.
Trois avantages qui n’agissent pas au même endroit : la déduction baisse le revenu taxé, la réduction baisse l’impôt, le crédit peut vous faire rembourser.
La déduction s’applique AVANT le calcul : 1 000 € déduits vous font gagner 1 000 € × votre tranche marginale, donc davantage quand vous êtes fortement imposé. La réduction s’applique APRÈS : 1 000 € de réduction valent 1 000 € pour tout le monde, mais s’arrêtent quand l’impôt tombe à zéro. Le crédit d’impôt fonctionne comme la réduction, sauf que l’excédent vous est reversé même si vous ne payez pas d’impôt. C’est la distinction la plus rentable de tout ce glossaire.
Voir aussi : Tranche marginale d’imposition, Assiette, Niche fiscale, Déficit foncier
Le nom officiel des droits de succession et de donation, « gratuit » parce que rien n’est payé en échange.
Les droits payés lors d’un achat immobilier, la plus grosse part de ce qu’on appelle les « frais de notaire ».
Ils vont au département et à la commune, pas au notaire, qui ne fait que les collecter. C’est aussi ce qui explique que les frais soient beaucoup plus faibles dans le neuf, soumis à la TVA plutôt qu’à ces droits.
Une dispense totale : le revenu ou le bien concerné n’entre pas du tout dans le calcul.
À ne pas confondre avec un abattement, qui n’efface qu’une partie, ni avec une réduction, qui suppose un impôt calculé puis diminué. Une exonération peut être conditionnelle (durée de détention, nature du bien, plafond de ressources) et se perdre si la condition cesse d’être remplie.
Voir aussi : Abattement, Déduction, réduction, crédit d’impôt
L’ensemble des personnes couvertes par une seule et même déclaration de revenus.
Ce n’est pas le foyer au sens du logement : un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal même s’il vit dans deux villes, tandis que deux concubins forment deux foyers sous le même toit. Les revenus du foyer s’additionnent, et c’est ce total qui est passé au barème après division par les parts.
Voir aussi : Quotient familial, Part fiscale, Pacte civil de solidarité
L’ancêtre de l’IFI, supprimé en 2018 : il portait sur tout le patrimoine, pas seulement l’immobilier.
On le croise encore dans des textes, des articles anciens ou des noms de dispositifs. Retenez surtout la différence de périmètre : l’ISF taxait aussi les placements financiers, que l’IFI ignore.
Voir aussi : Impôt sur la fortune immobilière
Un impôt annuel sur le seul patrimoine immobilier, dû au-delà d’un certain montant net de dettes.
Il ne regarde ni les comptes-titres, ni l’assurance-vie en fonds euros, ni les liquidités : uniquement l’immobilier, détenu directement ou via des parts (SCPI, SCI). Les dettes qui ont servi à acquérir ces biens viennent en déduction, ce qui explique qu’un patrimoine très immobilier mais très endetté puisse y échapper.
Voir aussi : Patrimoine, Impôt de solidarité sur la fortune, Démembrement
L’impôt payé par les personnes sur ce qu’elles gagnent, calculé par tranches.
Il frappe les salaires mais aussi les loyers, les bénéfices d’une location meublée, certains gains de placement. Une même somme peut donc être imposée très différemment selon la case dans laquelle elle tombe : c’est tout l’enjeu du choix d’un régime ou d’une enveloppe.
L’impôt payé par une société sur son bénéfice, à un taux fixe et non par tranches.
Il s’oppose à l’IR pour une SCI : à l’IS la société paie elle-même, peut amortir le bien et ne taxe les associés que lorsqu’elle distribue ; à l’IR, il n’y a pas d’impôt au niveau de la société, les résultats remontent directement dans la déclaration de chaque associé. Le choix est en pratique irréversible et se juge sur la durée de détention envisagée.
Trois mots pour de l’argent versé à la puissance publique, qui se distinguent par ce qu’on reçoit en échange.
L’impôt finance le budget général sans contrepartie individuelle (impôt sur le revenu). La taxe est liée à un service ou à un bien identifié (taxe foncière, taxe d’aménagement). Le prélèvement social finance la protection sociale (CSG, CRDS). Dans le langage courant les trois se mélangent, mais ils ne suivent ni les mêmes règles ni les mêmes barèmes, et sur un revenu de placement, vous payez souvent les deux premiers ET le troisième.
L’organisme public qui produit les statistiques officielles, dont l’indice des prix qui mesure l’inflation.
Voir aussi : Inflation
Le pendant de la loi de finances pour la Sécurité sociale : c’est elle qui fait bouger les prélèvements sociaux.
Une hausse des prélèvements sociaux ne vient donc pas de la loi de finances mais de ce texte-là, et elle ne s’applique pas forcément à tous les revenus en même temps : certains régimes conservent l’ancien taux.
Voir aussi : Prélèvements sociaux, Loi de finances
Le texte voté chaque fin d’année qui fixe le budget de l’État, et modifie au passage les impôts.
C’est elle qui rehausse les tranches, crée ou supprime un dispositif, change un taux. D’où la règle centrale de ce site : il n’existe pas de « loi actuelle » qui vaudrait pour toujours, seulement une loi en vigueur à une date donnée.
Un dispositif qui réduit l’impôt en échange d’un comportement voulu par l’État : investir, restaurer, employer, donner.
La plupart des niches sont soumises à un plafonnement global : la somme des avantages obtenus dans l’année ne peut pas dépasser une certaine limite, ce qui rend inutile l’empilement de dispositifs. Quelques-uns en sont expressément exclus, comme le Malraux ou les monuments historiques : c’est précisément ce qui fait leur intérêt pour les très hauts revenus.
L’unité de compte du quotient familial : une personne seule vaut une part, un couple deux.
Les enfants ajoutent des demi-parts, davantage à partir du troisième, et certaines situations (invalidité, parent isolé, ancien combattant) en ouvrent d’autres. Une demi-part n’est pas une réduction d’impôt : c’est un diviseur, donc son effet dépend de vos revenus.
Voir aussi : Quotient familial, Foyer fiscal
Un montant de référence revalorisé chaque année, qui sert d’unité de mesure à quantité de plafonds sociaux et fiscaux.
On l’emploie comme une règle graduée : un plafond « de huit PASS » se met à jour tout seul quand le PASS augmente, sans qu’il faille réécrire le texte. Le plafond d’épargne retraite déductible en dépend directement.
Voir aussi : Plan d’épargne retraite, Travailleur non salarié
Aussi appelé : flat tax
Un taux unique appliqué aux revenus de placement, impôt et prélèvements sociaux compris, en remplacement du barème.
C’est une option : vous pouvez lui préférer le barème progressif pour l’ensemble de vos revenus de capitaux, ce qui n’a d’intérêt que si votre tranche marginale est basse. Le choix se fait globalement, pas ligne par ligne.
Une seconde couche prélevée sur les revenus du patrimoine, en plus de l’impôt sur le revenu.
Ils s’ajoutent, ils ne remplacent pas : un revenu foncier supporte les deux. Leur taux ne dépend pas de vos revenus — contrairement au barème progressif, il est le même pour tout le monde, ce qui les rend proportionnellement plus lourds pour les faibles tranches.
Le mécanisme qui divise les revenus du foyer par un nombre de parts avant d’appliquer le barème, puis remultiplie.
Diviser d’abord fait entrer une partie des revenus dans les tranches basses, ce qui allège l’impôt d’autant plus que la famille est grande. L’avantage tiré des parts liées aux enfants est toutefois plafonné, sans quoi il croîtrait indéfiniment avec le revenu.
Un revenu recalculé, plus large que le revenu imposable, qui sert de porte d’entrée à quantité d’aides et de plafonds.
Il réintègre des revenus exonérés ou taxés à part, précisément pour éviter qu’une optimisation fiscale ne donne accès à des dispositifs sous conditions de ressources. Il figure sur votre avis d’imposition et conditionne, entre autres, certains prêts aidés et taux réduits.
Voir aussi : Impôt sur le revenu, Prêt d’accession sociale, Prêt à taux zéro
Le total de vos revenus imposables de l’année, toutes catégories confondues, sur lequel le barème vient s’appliquer.
C’est le niveau où se joue l’intérêt d’un déficit. Imputé sur le revenu global, il efface des euros taxés à votre tranche marginale, quelle qu’en soit l’origine ; reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, il n’efface que des loyers, et seulement s’il y en a. À ne pas confondre avec le revenu fiscal de référence, qui se calcule après et ne sert pas à taxer mais à ouvrir ou fermer des droits.
Aussi appelé : taux effectif
L’impôt total divisé par ce sur quoi il porte — vos revenus de l’année, ou la valeur d’une donation : le taux réellement payé.
Il est toujours plus bas que la tranche marginale, parce qu’il mélange les euros taxés à 0 % et ceux taxés au taux le plus haut. C’est le chiffre honnête pour dire « je paie tant d’impôt », et le mauvais chiffre pour évaluer une décision à la marge.
Voir aussi : Tranche marginale d’imposition, Barème progressif
Aussi appelé : TFPB, taxe foncière
La taxe annuelle payée par le propriétaire d’un bien, qu’il l’occupe ou le loue.
Elle est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier, et se répartit au prorata en cas de vente en cours d’année. Elle repose sur une valeur locative administrative, souvent sans rapport avec le loyer réel, multipliée par des taux votés par les collectivités : deux communes voisines peuvent afficher du simple au double.
Voir aussi : Prorata temporis, Charges récupérables, Rentabilité nette
La taxe incluse dans le prix des biens et services, payée par le consommateur final.
En immobilier, elle concerne surtout le neuf : un logement neuf est vendu TVA incluse, alors qu’un logement ancien relève des droits de mutation. Des taux réduits existent pour l’accession sociale dans certains quartiers, et ils sont déjà dans le prix affiché, ils ne se réclament pas après coup.
Le taux qui s’appliquera au prochain euro que vous gagnerez, pas le taux payé sur l’ensemble de vos revenus.
C’est le bon chiffre pour décider, et le mauvais pour se plaindre. Il répond à « combien me coûtera vraiment ce revenu locatif supplémentaire » ou « combien me rapportera cette déduction », puisque les deux se logent tout en haut de vos revenus. Il est toujours supérieur au taux réellement payé sur la totalité, qui, lui, est le taux moyen.
Un indépendant : artisan, commerçant, profession libérale, gérant majoritaire.
La distinction n’est pas cosmétique : le TNS relève d’un régime social distinct de celui des salariés, et ses plafonds d’épargne retraite se calculent différemment, sur le bénéfice et non sur le salaire.
La part de la plus-value effacée par le temps : plus vous gardez le bien, moins vous êtes taxé.
Le décompte se fait en années pleines de détention, et il est progressif jusqu’à l’exonération complète. Vendre quelques semaines avant une date anniversaire peut donc coûter cher pour rien : c’est l’un des rares cas où la date de signature se choisit.
L’agence qui finance la rénovation des quartiers ; ses zones d’intervention servent aussi de périmètre à certains avantages fiscaux.
L’aide au logement versée sous conditions de ressources, qui vient alléger un loyer ou, dans certains cas, une mensualité.
Voir aussi : Revenu fiscal de référence, Prêt d’accession sociale
La déduction chaque année d’une part de la valeur du bien, pour tenir compte de son usure, sans rien décaisser.
C’est une charge « de papier » : elle réduit le bénéfice imposable alors qu’aucun euro ne sort de votre poche cette année-là. D’où des loyers meublés encaissés sans impôt pendant longtemps. Attention à ne pas le confondre avec l’amortissement d’un prêt, qui, lui, désigne le remboursement du capital.
La table officielle qui répartit la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.
Elle n’est pas une estimation économique mais une convention : elle procède par tranches d’âge, si bien qu’un anniversaire peut déplacer la répartition d’un coup. Un barème différent s’applique à un démembrement à durée fixe. Le calculateur applique celui de votre situation, à la date que vous choisissez.
La catégorie fiscale des activités commerciales, dont relève la location meublée.
C’est la raison de fond pour laquelle louer meublé et louer vide n’ont rien à voir fiscalement : le meublé est traité comme un commerce, avec sa comptabilité, ses amortissements et ses règles propres.
Voir aussi : Micro-BIC, Loueur en meublé non professionnel, Revenus fonciers
Aussi appelé : trésorerie, flux de trésorerie
Ce qui reste réellement sur le compte chaque mois, une fois le crédit et toutes les charges payés.
Un bien peut être rentable et pourtant vous coûter de l’argent tous les mois — c’est le cas normal quand on emprunte : le locataire rembourse le capital, mais pas la totalité de la mensualité. Un cash-flow négatif n’est pas un échec, c’est un effort d’épargne forcé ; il devient un problème quand il dépasse ce que vous pouvez tenir sur la durée.
Aussi appelé : hors charges, HC
Un loyer « CC » inclut les charges refacturées au locataire ; un loyer « HC » ne compte que le loyer nu.
Deux annonces au même prix ne proposent donc pas la même chose. Le détail a un effet très concret sur un dossier de prêt : c’est le loyer charges comprises que la banque retient pour apprécier un investissement locatif, et présenter un loyer hors charges en croyant bien faire revient à sous-vendre son propre dossier.
Voir aussi : Charges récupérables, Taux d’endettement, Brut et net
Les charges que le propriétaire avance mais peut refacturer au locataire.
La liste est fixée par décret : essentiellement l’entretien courant, l’eau, le chauffage collectif, l’ascenseur, l’enlèvement des ordures. Tout le reste — gros travaux, honoraires de syndic pour l’essentiel, taxe foncière — reste à la charge du propriétaire. C’est ce partage qui sépare le loyer « charges comprises » du loyer réellement encaissé.
Voir aussi : Taxe foncière sur les propriétés bâties, Cash-flow, Brut et net
Les sommes que le notaire avance pour votre compte auprès de tiers, et qu’il vous refacture à l’euro près.
Documents d’urbanisme, état hypothécaire, géomètre, publication de l’acte : ce ne sont ni ses honoraires ni un impôt, juste des frais réels remboursés.
Voir aussi : Frais de notaire, Émoluments
L’acte administratif qui reconnaît l’intérêt général d’une opération de restauration, et peut à ce titre ouvrir droit au Malraux.
Voir aussi : Loi Malraux, Site patrimonial remarquable
Un rabais : sur la valeur d’un bien qui subit une contrainte, ou sur l’impôt lui-même dans certains barèmes.
Sur un bien, elle rémunère un inconvénient : ne pas percevoir les loyers pendant quinze ans, acheter un bien occupé, détenir des parts difficiles à revendre. Elle n’est jamais une bonne affaire en soi, c’est le prix d’une gêne, et la question est de savoir si elle vous gêne vous. Le mot désigne aussi, en fiscalité, un mécanisme qui atténue l’impôt juste au-dessus d’un seuil — l’impôt sur le revenu et l’IFI en ont chacun un — pour éviter qu’un euro gagné n’en coûte cent.
Voir aussi : Nue-propriété, Viager, Liquidité
Quand les charges d’un bien loué vide dépassent ses loyers, le trou creusé vient effacer d’autres revenus imposables.
C’est le mécanisme le plus efficace du locatif nu, parce qu’il agit sur le revenu global — donc à votre tranche marginale — et non sur les seuls loyers. Une partie seulement est imputable ainsi, dans la limite d’un plafond annuel ; le reste attend et s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes. Les intérêts d’emprunt suivent une règle à part.
Couper la propriété en deux droits distincts : l’usufruit d’un côté, la nue-propriété de l’autre.
Personne n’est alors « propriétaire » tout seul : l’un a l’usage et les revenus, l’autre a le bien mais devra attendre. Le démembrement peut être temporaire (une durée fixée d’avance) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). C’est l’outil central de la transmission et de l’investissement sans gestion.
L’étiquette de A à G qui note la consommation d’énergie d’un logement.
Ce n’est plus un simple indicateur : les logements les plus mal notés sont progressivement interdits à la location, ce qui en fait un risque juridique et une décote à l’achat. Un bien peu cher avec une mauvaise étiquette porte en réalité un budget travaux implicite.
Voir aussi : Reconnu garant de l’environnement, Décote, Déficit foncier
Le service régional du ministère de la Culture, qui peut subventionner les travaux sur un monument historique.
Le fait qu’une subvention vienne de la DRAC change le traitement fiscal des travaux concernés : ce n’est pas un détail administratif mais un paramètre du calcul.
La rémunération du notaire à proprement parler, fixée par un tarif national, pas librement négociée.
Elle est proportionnelle au prix, par tranches dégressives, ce qui la rend très minoritaire dans les frais totaux. Une remise limitée est possible au-delà d’un certain prix, à la main du notaire.
Voir aussi : Frais de notaire, Débours
Une maison de retraite médicalisée — l’une des résidences de services louables en LMNP.
Le bien est loué nu à un exploitant, qui gère lui-même les chambres et les services : le propriétaire perçoit un loyer contractuel, sans les contraintes de la gestion locative directe. La fiscalité reste celle du meublé (LMNP), avec amortissement, puisque c’est l’exploitant qui meuble et exploite les lieux.
Voir aussi : Loueur en meublé non professionnel
Aussi appelé : frais d’acquisition
Ce qu’on paie en plus du prix lors d’un achat, dont la plus grande part n’est pas pour le notaire mais pour l’État.
Le vrai nom est « frais d’acquisition », et ils se décomposent en trois : les droits de mutation (l’impôt, l’essentiel), les débours (les sommes avancées par le notaire pour votre compte) et les émoluments (sa rémunération, tarifée). Ils sont nettement plus faibles dans le neuf. Ils se paient comptant : les banques les financent rarement, c’est pour ça qu’on demande un apport.
Plusieurs personnes propriétaires du même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle.
Chacun possède un pourcentage de tout, personne ne possède une pièce en particulier. C’est la situation par défaut après une succession ou un achat à deux hors mariage. Sa faiblesse : les décisions importantes exigent l’accord de tous, et « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » — un seul indivisaire peut donc provoquer la vente. C’est souvent ce qui motive le passage en SCI.
Voir aussi : Société civile immobilière, Succession
Une réduction d’impôt pour la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés.
L’avantage porte sur les travaux, pas sur le prix d’achat, et son taux dépend du type de protection du secteur. Sa particularité : il échappe au plafonnement global des niches fiscales, ce qui en fait un des rares outils encore utiles quand les autres dispositifs sont saturés.
Le statut de celui qui loue un logement meublé sans que cette activité ne devienne son métier au sens fiscal.
Son intérêt tient à l’amortissement : au réel, on déduit chaque année une fraction de la valeur du bien, ce qui efface souvent le bénéfice imposable pendant des années sans qu’aucune dépense n’ait été engagée. Passer au-dessus de certains seuils de recettes fait basculer en LMP, avec des règles sociales et fiscales différentes.
Le même métier que le LMNP, mais requalifié en activité professionnelle au-delà de certains seuils de recettes.
Le basculement n’est pas une option, il est automatique quand les conditions sont réunies. Il change le traitement des déficits, des plus-values et l’assujettissement aux cotisations sociales, en mieux sur certains points, en moins bien sur d’autres.
Le régime simplifié de la location meublée : un abattement forfaitaire remplace toute comptabilité.
Simple et sans frais, mais il interdit d’amortir. Le réel devient donc souvent gagnant dès qu’il y a un crédit ou un bien de valeur, quitte à payer un expert-comptable. Le calcul du point de bascule est exactement ce que fait le calculateur dédié.
Le régime simplifié de la location vide : un abattement forfaitaire tient lieu de toutes vos charges, sans justificatif.
Il n’est ouvert qu’en dessous d’un plafond de loyers, et il est perdant dès que vos charges réelles dépassent l’abattement — typiquement l’année où vous faites des travaux. On peut alors opter pour le réel, mais l’option engage plusieurs années.
Voir aussi : Régime réel, Abattement, Revenus fonciers, Déficit foncier
Un régime qui permet de déduire les charges d’un immeuble protégé du revenu global, sans plafond de niche.
Là où le Malraux donne une réduction d’impôt, celui-ci donne une déduction : l’avantage vaut donc votre tranche marginale, ce qui le rend d’autant plus puissant que vos revenus sont élevés. En contrepartie, engagement de conservation long et travaux encadrés par l’administration culturelle.
Le grand programme de rénovation des quartiers prioritaires, dont le volet fiscal Malraux s’est éteint pour les dépenses récentes.
Le droit de posséder un bien sans pouvoir l’utiliser ni en toucher les revenus, tant que dure l’usufruit.
Le nu-propriétaire achète moins cher, ne perçoit rien, ne déclare rien, et voit son bien redevenir une pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans droits à payer sur cette reconstitution. C’est l’attente transformée en décote.
Le document d’urbanisme le plus protecteur d’un site patrimonial remarquable, et celui qui ouvre le taux Malraux le plus élevé.
L’autre document possible dans un site patrimonial remarquable, moins contraignant que le PSMV, et associé à un taux Malraux plus bas.
La propriété entière, non coupée : l’usage du bien, ses revenus et le droit de le vendre réunis dans la même main.
C’est l’état normal d’un bien, et le point de comparaison de tout démembrement : la nue-propriété s’achète avec une décote par rapport à la valeur en pleine propriété, et la pleine propriété se reconstitue d’elle-même à l’extinction de l’usufruit, sans droits à payer sur cette réunion.
Le gain taxé lors de la revente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale.
La résidence principale en est totalement exonérée. Pour les autres biens, l’imposition combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, avec des abattements qui croissent avec la durée de détention — et qui ne courent pas au même rythme pour les deux, si bien que l’exonération n’est pas acquise à la même date des deux côtés.
L’assurance du propriétaire qui loue son bien, en complément de celle du locataire.
Obligatoire en copropriété, elle couvre les périodes de vacance et les sinistres dont le locataire n’est pas responsable. Petite prime, mais c’est une charge de plus à intégrer au calcul de rendement.
Voir aussi : Vacance locative, Rentabilité nette
Un périmètre d’intervention sur l’habitat ancien qui a ouvert droit au Malraux pour les dépenses payées jusqu’à une échéance désormais passée.
Un quartier ciblé par la politique de la ville, où l’accession à la propriété bénéficie d’une TVA réduite.
L’avantage vaut aussi dans une bande de quelques centaines de mètres autour du quartier, et il est soumis à des plafonds de ressources. Il est inclus dans le prix affiché du logement neuf.
La qualification exigée d’une entreprise pour que des travaux de rénovation énergétique ouvrent droit aux aides.
Sans artisan RGE, pas d’éco-PTZ ni d’aide énergétique, même si les travaux sont parfaitement réalisés. C’est une condition de forme, mais elle est éliminatoire.
Voir aussi : Éco-prêt à taux zéro, Diagnostic de performance énergétique
Le régime où vous déduisez vos charges pour leur montant exact, justificatifs à l’appui, au lieu d’un forfait.
Plus de travail comptable, mais la seule façon de tenir compte de travaux importants, d’intérêts d’emprunt élevés, ou d’un amortissement en meublé. La règle de décision est simple : le réel gagne dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire du micro.
Les loyers d’une année divisés par le prix d’achat : le chiffre des annonces, et le plus flatteur.
Il ignore les frais d’acquisition, les charges, la taxe foncière, la vacance et l’impôt. Utile pour trier rapidement des biens entre eux, inutile pour décider.
Voir aussi : Rentabilité nette, Rendement, Brut et net
La rentabilité une fois retirées les charges réelles, et, en « net-net », une fois l’impôt payé.
C’est le seul chiffre comparable à un placement financier. L’écart avec le brut est rarement inférieur au tiers, et le passage au net-net dépend entièrement de votre tranche marginale : le même bien n’a pas la même rentabilité pour deux acheteurs différents.
Les loyers d’un logement loué vide, dans leur case fiscale à eux.
La distinction avec la location meublée est structurante : le vide relève des revenus fonciers, le meublé des BIC, et les deux régimes n’offrent ni les mêmes abattements, ni le même traitement des travaux, ni la même possibilité d’amortir.
Le périmètre protégé au titre du patrimoine, à l’intérieur duquel le Malraux est possible.
Créés en 2016, les SPR ont remplacé les anciens secteurs sauvegardés et zones de protection. Chaque SPR est couvert par un document d’urbanisme — PSMV ou PVAP — et c’est ce document, pas le SPR lui-même, qui détermine le taux de l’avantage fiscal.
Le service de l’État, dans chaque département, qui donne son avis sur les travaux touchant un bien protégé.
C’est là que travaillent les architectes des Bâtiments de France. Leur avis conditionne l’autorisation de travaux, et donc, en pratique, le calendrier et le coût d’une opération patrimoniale.
Le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre seul.
L’usufruitier habite ou loue, encaisse les loyers, paie la taxe foncière et l’entretien courant. En contrepartie, il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire, et son droit s’éteint à son décès, sans rien transmettre.
Voir aussi : Nue-propriété, Démembrement, Barème fiscal de l’usufruit
Les périodes sans locataire, pendant lesquelles les charges continuent mais pas les loyers.
On la provisionne en pourcentage des loyers annuels plutôt qu’en espérant qu’elle n’arrive pas. Un mois de vide par an, c’est déjà une amputation notable du rendement, et les changements de locataire s’accompagnent en général de remise en état.
Voir aussi : Cash-flow, Rentabilité nette
Aussi appelé : achat sur plan
L’achat d’un logement qui n’est pas encore construit, payé par tranches au fil du chantier.
Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement, et le prix se règle selon un échéancier légal, pas d’un coup à la fin. Conséquence sur le crédit : les intérêts courent sur les sommes déjà débloquées avant même que vous n’ayez les clés : c’est le différé, et ce sont des mois de double charge si vous êtes locataire à côté.
Voir aussi : Différé, Taxe sur la valeur ajoutée, Frais de notaire
Une vente où l’acheteur paie une rente jusqu’au décès du vendeur, au lieu (ou en plus) d’un prix comptant.
Le versement initial s’appelle le bouquet, la suite la rente. Le prix total dépend donc de la durée de vie du vendeur, ce qui en fait un pari autant qu’un achat. On parle de viager « occupé » quand le vendeur continue d’habiter le bien, ce qui justifie une décote supplémentaire.
Voir aussi : Décote, Usufruit, Barème fiscal de l’usufruit
La part de la mensualité qui rembourse réellement la dette, par opposition aux intérêts.
Rien à voir avec l’amortissement comptable d’un bien loué, qui est une déduction fiscale. Ici, amortir signifie « faire baisser le capital restant dû ». Un prêt « in fine » n’amortit rien pendant toute sa durée : on ne paie que les intérêts, et le capital est remboursé d’un bloc à la fin.
La même idée que la mensualité, mais comptée sur l’année : la somme versée à la banque sur douze mois.
Voir aussi : Mensualité
La demande de la banque de remettre de l’argent quand vos placements nantis ont trop baissé.
C’est le vrai risque du crédit lombard, et il arrive au pire moment : les marchés ont baissé, et c’est précisément là qu’on vous demande d’apporter des liquidités ou de vendre. À défaut, la banque vend elle-même, en bas. On s’en protège en empruntant nettement moins que le maximum autorisé.
La part du projet que vous financez vous-même, sans emprunter.
Sa première fonction est de couvrir les frais d’acquisition, que les banques financent rarement. Au-delà, il agit comme un signal de capacité d’épargne et fait baisser le montant emprunté, donc le coût total. Mais un apport maximal n’est pas toujours optimal : mettre toute son épargne empêche l’effet de levier et laisse sans réserve de sécurité.
L’assurance qui rembourse le prêt à votre place en cas de décès, d’invalidité ou, selon les contrats, d’arrêt de travail.
Elle n’est pas légalement obligatoire mais aucune banque ne prête sans. Elle représente une part très significative du coût total, surtout pour les emprunteurs jeunes dont le taux d’intérêt est bas. Elle se choisit librement auprès d’un autre assureur que la banque, et se change à tout moment.
Voir aussi : Loi Lemoine, Taux annuel effectif global, Taux d’usure
Aussi appelé : CRD
Ce que vous devez encore à la banque à un instant donné, hors intérêts futurs.
C’est le montant à solder en cas de revente ou de remboursement anticipé, et celui que déduit un calcul de patrimoine net. Il baisse lentement les premières années : c’est mécanique, pas une anomalie.
Une garantie où un organisme se porte garant à votre place, en alternative à l’hypothèque.
Moins chère, sans acte notarié, et partiellement restituée en fin de prêt selon les organismes. À ne pas confondre avec la caution d’un locataire, ni avec le dépôt de garantie.
Voir aussi : Hypothèque
Un prêt garanti par vos placements financiers : vous empruntez sans les vendre, donc sans déclencher d’impôt.
La banque avance un pourcentage de la valeur du portefeuille — la quotité — qui dépend du risque des supports nantis. Le portefeuille continue de travailler pendant ce temps, ce qui rend l’opération gagnante si son rendement dépasse le coût du crédit. Le danger est symétrique : si les marchés baissent, la garantie ne couvre plus assez et la banque exige un complément.
Voir aussi : Nantissement, Appel de marge, Effet de levier, Liquidité
Une période de début de prêt pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital.
En différé partiel, vous payez les intérêts et l’assurance seulement ; en différé total, vous ne payez rien mais les intérêts s’accumulent et grossissent la dette. C’est utile le temps d’une construction ou de travaux, et coûteux si on l’étire : le prêt n’a pas commencé à baisser pendant ce temps.
Un prêt sans intérêts destiné aux travaux de rénovation énergétique, conditionné à un artisan RGE.
L’autorité qui fixe les règles que les banques doivent respecter pour accorder un crédit immobilier.
C’est de lui que viennent le plafond de taux d’endettement et la durée maximale d’un prêt. Les banques disposent d’une marge de dérogation limitée, réservée en priorité aux primo-accédants et à la résidence principale : un dossier hors des clous n’est donc pas impossible, il est rationné.
Une garantie inscrite sur le bien lui-même : si vous ne remboursez pas, la banque peut le faire vendre.
Elle passe par un acte notarié, ce qui la rend coûteuse à mettre en place et à lever en cas de revente anticipée. C’est la raison pour laquelle la caution bancaire lui est souvent préférée aujourd’hui.
Voir aussi : Caution (bancaire), Frais de notaire
La loi qui permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, et supprime le questionnaire de santé pour les prêts les plus courants.
Deux effets concrets : la résiliation infra-annuelle sans frais ni justification, et la fin de la sélection médicale sous certaines conditions de montant et d’âge de fin de prêt. C’est l’économie la plus simple à réaliser sur un crédit déjà signé.
Voir aussi : Assurance emprunteur
Ce que vous versez chaque mois à la banque : une part d’intérêts, une part de capital, plus l’assurance.
Dans un prêt classique elle ne bouge pas, mais sa composition change en permanence : très majoritairement des intérêts au début, très majoritairement du capital à la fin. C’est pour cette raison que rembourser par anticipation coûte beaucoup moins d’intérêts économisés en fin de prêt qu’au début.
Mettre en garantie un placement — contrat d’assurance-vie, portefeuille de titres — au lieu d’un bien immobilier.
Le placement reste le vôtre et continue de produire, mais vous ne pouvez plus en disposer librement tant que le prêt court.
Voir aussi : Crédit lombard, Hypothèque, Appel de marge
Un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de ressources, qui complète un prêt principal pour une première acquisition.
Ce n’est jamais un prêt unique : il finance une fraction de l’opération et s’ajoute au crédit classique. Le montant, la zone géographique, les plafonds de ressources et la durée de différé dépendent d’un barème qui change régulièrement, d’où l’importance de le résoudre à la bonne date.
Un prêt complémentaire à taux réduit proposé aux salariés d’entreprises cotisantes, pour l’achat de leur résidence principale.
Voir aussi : Prêt à taux zéro, Prêt d’accession sociale
Un prêt principal réservé aux ménages sous plafonds de ressources, avec des frais réduits.
Il ouvre droit à des frais de garantie allégés et, le cas échéant, à l’aide au logement pour l’accession. Il se cumule avec le PTZ.
La part de la valeur d’un placement ou d’un bien qu’un prêteur accepte d’avancer.
Pour un crédit lombard, elle dépend du risque des supports mis en garantie : plus un actif peut baisser vite, moins la banque prête dessus. C’est une pratique commerciale et non un texte de loi, donc deux établissements annonceront deux quotités pour le même portefeuille. À ne pas confondre avec la quotité disponible d’une succession, qui désigne tout autre chose.
Voir aussi : Crédit lombard, Nantissement, Quotité disponible
Rendre à la banque une partie ou la totalité du capital avant l’échéance prévue.
Des indemnités sont possibles, plafonnées par la loi, et souvent supprimées par négociation à la signature. L’économie réalisée est d’autant plus forte que le prêt est jeune, puisque c’est là que les intérêts pèsent le plus dans chaque mensualité.
Ce qui reste chaque mois une fois les crédits et les charges fixes payés.
C’est un montant en euros, pas un pourcentage — et c’est ce qui explique qu’un très haut revenu puisse dépasser le taux d’endettement habituel sans inquiéter la banque, tandis qu’un revenu modeste sera refusé bien avant la limite.
La liste, ligne par ligne, de toutes vos échéances : ce qui part en intérêts, ce qui rembourse la dette, ce qui reste dû.
C’est le document qui rend un crédit vérifiable. Il répond à des questions qu’aucun taux ne peut trancher seul : combien j’aurai payé d’intérêts au total, où j’en serai dans huit ans, ce que me coûte vraiment un an de durée en plus.
Le coût total du crédit ramené à un seul taux : intérêts, assurance, frais de dossier et de garantie compris.
C’est le seul chiffre comparable entre deux offres, et sa communication est obligatoire. C’est aussi lui, et non le taux nominal, qui est confronté au taux d’usure.
Voir aussi : Taux nominal, Taux d’usure, Assurance emprunteur
Aussi appelé : taux d’effort
La part de vos revenus absorbée par vos mensualités de crédit, le premier filtre de toute banque.
Il se calcule assurance emprunteur comprise, et il inclut tous vos crédits en cours, pas seulement l’immobilier. Les loyers d’un investissement locatif ne sont retenus que partiellement, précisément parce qu’ils ne sont pas garantis. Deux dossiers au même taux d’endettement peuvent pourtant être jugés très différemment : le second critère est ce qui reste pour vivre.
Le TAEG maximum légal : au-delà, la banque n’a pas le droit de prêter.
Il protège l’emprunteur mais peut se retourner contre lui : quand les taux montent vite, des dossiers solides sont refusés non pas parce qu’ils sont risqués, mais parce que l’assurance fait franchir le plafond. Il est révisé périodiquement par la Banque de France.
Voir aussi : Taux annuel effectif global, Assurance emprunteur
Aussi appelé : taux débiteur
Le taux d’intérêt du prêt seul, sans l’assurance ni les frais, le chiffre mis en avant dans les offres.
Il ne suffit pas à comparer deux propositions : deux prêts au même taux nominal peuvent coûter très différemment une fois l’assurance et les frais de dossier ajoutés. C’est le rôle du TAEG.
Voir aussi : Taux annuel effectif global, Assurance emprunteur, Taux
Une enveloppe d’épargne, ni bloquée ni réservée à la retraite, dont la fiscalité s’allège avec l’ancienneté et qui échappe pour partie aux règles de la succession.
Malgré son nom, ce n’est pas une assurance décès : c’est un contrat où votre argent reste disponible à tout moment. Deux avantages distincts, à ne pas confondre. De votre vivant : un abattement annuel sur les gains retirés après un certain nombre d’années. À votre décès : les capitaux vont aux bénéficiaires désignés hors succession, avec une fiscalité propre qui dépend de votre âge au moment des versements.
Le gendarme de la Bourse et de l’épargne : elle agrée les professionnels et surveille les produits proposés au public.
Voir aussi : Conseiller en investissements financiers
Réinvestir automatiquement les revenus au lieu de les verser, pour que la somme grossisse d’elle-même.
Un fonds « capitalisant » garde les dividendes dedans ; un fonds « distribuant » vous les verse. Le premier alimente les intérêts composés et évite une imposition immédiate dans un compte ordinaire ; le second procure un revenu.
Voir aussi : Intérêts composés, Dividende, Fonds indiciel coté
La phrase du contrat d’assurance-vie qui désigne qui touchera l’argent à votre décès.
C’est elle qui fait sortir les capitaux de la succession, et c’est le document le plus souvent oublié après un divorce, un remariage ou une naissance. Une clause mal rédigée annule en pratique tout l’avantage recherché.
Voir aussi : Assurance-vie, Succession, Réserve héréditaire
Le petit frère du PEL : moins rémunéré, mais disponible à tout moment, et ouvrant aussi droit à un prêt.
Voir aussi : Plan d’épargne logement
Un statut réglementé, contrôlé par l’AMF, exigé pour conseiller quelqu’un sur ses placements.
La distinction compte pour ce site : un calculateur, aussi précis soit-il, produit une simulation, pas un conseil personnalisé, lequel suppose ce statut et une connaissance de votre situation complète.
Voir aussi : Autorité des marchés financiers
D’anciens contrats d’assurance-vie, aujourd’hui fermés à la souscription, dont les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu au-delà d’une certaine ancienneté.
Ces lettres ne se développent pas : ce sont des surnoms, tirés des noms des ministres des finances sous lesquels chaque régime a été créé — Dominique Strauss-Kahn pour les premiers, Nicolas Sarkozy pour les seconds, d’où « nouveaux DSK ». Ils imposaient en échange une part minimale investie en actions. On ne peut plus en ouvrir, mais ceux qui existent conservent leur régime, ce qui en fait des contrats à ne surtout pas clôturer sans y regarder à deux fois.
Voir aussi : Assurance-vie, Rachat
La part du bénéfice qu’une société décide de verser à ses associés.
Ce n’est jamais automatique : une société peut être bénéficiaire et ne rien distribuer, ce qui est précisément la stratégie d’une SCI à l’IS en phase de constitution de patrimoine : tant que rien ne sort, les associés ne sont pas imposés personnellement.
Le support garanti d’une assurance-vie : le capital ne peut pas baisser, en échange d’un rendement modeste.
La garantie est donnée par l’assureur, et les intérêts versés chaque année sont définitivement acquis — c’est l’effet cliquet. En contrepartie, le rendement suit de loin l’inflation, ce qui en fait un support de sécurité, pas de croissance.
Voir aussi : Unité de compte, Assurance-vie, Inflation
Aussi appelé : tracker
Un fonds qui se contente de répliquer un indice boursier, sans gérant qui choisit les valeurs, et donc à frais très bas.
L’intérêt n’est pas la performance promise mais les frais évités : sur trente ans, un point de frais annuel en moins change considérablement le résultat final, sans qu’aucun pari n’ait été pris. C’est la brique de base d’un PEA ou d’une assurance-vie en unités de compte.
Une société américaine qui fabrique des indices boursiers ; son « MSCI World » sert de référence mondiale aux fonds indiciels.
Un indice n’est pas un placement : c’est une liste d’entreprises, une méthode pour les pondérer, et rien d’autre. On n’achète jamais un indice, on achète un fonds qui s’engage à le suivre. Le nom vient de la banque qui a publié ces indices à l’origine ; MSCI en est aujourd’hui une entreprise indépendante, dont le métier est de vendre ces listes aux gérants qui les répliquent.
Voir aussi : Fonds indiciel coté
Une enveloppe qui exonère d’impôt sur le revenu les gains en actions européennes, à condition de ne pas y toucher pendant plusieurs années.
À l’intérieur, vous achetez et vendez librement sans être imposé. C’est la sortie qui compte : avant l’échéance, un retrait est taxé et, selon l’ancienneté du plan, peut entraîner sa clôture ; après, seuls les prélèvements sociaux restent dus. La date d’ouverture est donc l’information la plus précieuse du contrat, d’où l’intérêt d’ouvrir un plan tôt, même avec une petite somme, pour « prendre date ».
Un second PEA, réservé aux titres de petites et moyennes entreprises, avec son propre plafond de versements.
Il obéit aux mêmes règles fiscales que le PEA classique et peut se cumuler avec lui, dans une limite globale commune. Son univers d’investissement est plus étroit — petites et moyennes entreprises, et entreprises de taille intermédiaire — donc plus risqué et moins liquide : c’est un complément du PEA, jamais son remplaçant.
Voir aussi : Plan d’épargne en actions
Un plan d’épargne réglementé à taux fixe, ouvrant droit à un prêt immobilier dont le taux est connu dès l’ouverture.
Son intérêt dépend entièrement de son millésime : un plan ancien peut porter un taux de prêt aujourd’hui attractif, ou au contraire un taux d’épargne dérisoire qu’il vaut mieux solder.
Voir aussi : Compte épargne logement
Une enveloppe où les versements se déduisent de votre revenu imposable aujourd’hui, en échange d’un blocage jusqu’à la retraite.
L’avantage vaut votre tranche marginale : très efficace pour un revenu fortement imposé, presque sans intérêt pour un revenu qui ne l’est pas. Mais ce n’est pas un cadeau, c’est un report — la sortie sera imposée. Le PER est gagnant quand vous serez moins imposé à la retraite qu’aujourd’hui, et le plafond de déduction dépend de vos revenus de l’année précédente, avec un report possible des plafonds non utilisés.
Le retrait d’argent d’une assurance-vie, partiel ou total, malgré ce que le mot laisse croire.
« Racheter » son contrat, c’est se faire rembourser, pas acheter quelque chose. Chaque rachat est fiscalement découpé en deux : la part de capital que vous récupérez, jamais taxée, et la part de gains, elle seule imposable. C’est pourquoi retirer 10 000 € ne signifie presque jamais être imposé sur 10 000 €.
Aussi appelé : pierre-papier
Un placement où vous achetez des parts d’un parc immobilier géré par d’autres, et touchez une quote-part des loyers.
Aucune gestion, une mise de départ faible, une diversification immédiate sur des dizaines d’immeubles. En contrepartie : des frais d’entrée élevés qui imposent de rester longtemps, une revente qui peut prendre du temps, et des revenus fiscalisés comme des revenus fonciers. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI.
Voir aussi : Revenus fonciers, Impôt sur la fortune immobilière, Liquidité, Unité de compte
Tout support d’assurance-vie qui n’est pas garanti : sa valeur monte et descend avec les marchés.
L’assureur garantit un nombre d’unités, jamais leur valeur. Actions, obligations, immobilier papier : c’est là que se trouve le potentiel de rendement, et tout le risque.
Une exonération supplémentaire, réservée à l’argent liquide, qui s’ajoute à l’abattement ordinaire sous conditions d’âge.
Elle ne concerne que des sommes d’argent — ni un bien, ni des parts — et suppose un donateur pas trop âgé et un bénéficiaire majeur. Elle se cumule avec l’abattement classique, ce qui en fait le premier réflexe d’une donation en numéraire.
Voir aussi : Donation, Abattement
Le donateur donne, le donataire reçoit : deux mots qui ne diffèrent que d’une syllabe et jamais de rôle.
La distinction est utile parce que les règles se comptent par couple donateur/donataire : un même enfant recevant de son père puis de sa mère bénéficie de deux fois l’abattement, sans que les deux se parlent.
Voir aussi : Donation, Rappel fiscal
Donner de son vivant, avec les mêmes barèmes que la succession mais des abattements qui se rechargent avec le temps.
C’est l’intérêt principal d’anticiper : le même abattement peut resservir plusieurs fois au cours d’une vie, à condition d’espacer suffisamment les donations. Attention à une confusion fréquente : l’exonération totale dont bénéficie le conjoint en succession ne vaut pas pour une donation entre époux.
L’héritier reçoit parce que la loi le désigne ; le légataire reçoit parce qu’un testament le désigne.
La différence a des conséquences fiscales : un légataire sans lien de parenté supporte le taux le plus élevé et n’a presque pas d’abattement, quel que soit l’attachement qui a motivé le legs.
Voir aussi : Succession, Ligne directe, Quotité disponible
Le lien de parenté vertical — parents, enfants, petits-enfants — celui qui est le mieux traité par le fisc.
Par opposition à la ligne collatérale (frères, sœurs, neveux, cousins), nettement plus taxée, et aux personnes sans lien de parenté, taxées au taux maximal. C’est le paramètre qui pèse le plus lourd dans un calcul de droits.
Une union enregistrée qui aligne la fiscalité sur celle du mariage, mais pas les droits successoraux.
Le partenaire pacsé forme un seul foyer fiscal avec vous et est exonéré de droits de succession comme un conjoint. En revanche, il n’est pas héritier : sans testament, il ne reçoit rien. C’est la principale chausse-trappe du PACS.
La part dont vous disposez librement par testament ou donation, une fois la réserve des enfants mise de côté.
Voir aussi : Réserve héréditaire, Héritier et légataire
Aussi appelé : rappel des quinze ans
La règle qui remet dans le calcul les donations faites au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans.
Sans elle, il suffirait de découper une grosse donation en tranches annuelles pour ne jamais rien payer. Elle reprend donc l’abattement déjà consommé — et aussi les tranches basses du barème déjà utilisées. Passé le délai, le compteur repart à zéro, ce qui fait de l’espacement des donations le principal levier de la transmission.
Voir aussi : Donation, Abattement, Donateur et donataire
La part de votre patrimoine que vos enfants recevront quoi qu’il arrive, et dont vous ne pouvez pas les priver.
C’est une spécificité française : on ne peut pas déshériter ses enfants. Sa taille dépend de leur nombre. Ce qui n’est pas réservé s’appelle la quotité disponible, et c’est le seul terrain de jeu du testament.
Voir aussi : Quotité disponible, Héritier et légataire, Clause bénéficiaire
La transmission de votre patrimoine à votre décès, et les droits que doivent payer ceux qui reçoivent.
Chaque héritier est imposé séparément, sur sa part, avec un abattement et un barème qui dépendent de son lien de parenté avec le défunt. Il n’y a pas d’impôt « de la succession » globale : deux héritiers recevant la même somme peuvent payer du simple au triple. Le conjoint marié ou pacsé, lui, est totalement exonéré.
Une société créée pour détenir de l’immobilier à plusieurs, où l’on possède des parts plutôt que des mètres carrés.
Ses deux vrais atouts sont la sortie de l’indivision — les décisions se prennent selon des statuts écrits d’avance, pas à l’unanimité — et la transmission, puisqu’on peut donner des parts progressivement, ce qu’on ne peut pas faire avec un mur. Elle n’exonère de rien par elle-même : toute la fiscalité dépend du choix entre IR et IS.
Quand la société ne paie pas d’impôt elle-même : ses résultats remontent directement chez ses associés, qui les déclarent.
C’est le régime par défaut d’une SCI. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat même si rien ne lui a été versé — ce qui peut surprendre la première année, quand tout le bénéfice a servi à rembourser le crédit.
ImmoPatrimonial.fr